付垅乡位于湖口县东部，面积44.4平方公里，下辖9个行政村和1个茶场。自2020年湖口县被列为全国新一轮农村宅基地制度改革试点县以来，该乡先行先试，准确把握改革要求，突出在“退”上下功夫，在“整”上见成效，在“用”上出效益，走出了一条“环境幽美、邻里和谐、资源集聚、集体增效、农民增收”的宅改之路，形成了一套可复制、能推广、利修法、惠群众的阶段性创新成果。

一、主要做法

1.高效推动聚合力。一是强化领导、强力推进。组建成立工作专班，每村选派1名农村经验丰富的老党员或老干部担任乡村振兴指导员，重点推动各村宅基地改革试点工作。充分调动村民事务理事会和群众参与改革的积极性，科学制定实施方案，在宅基地自愿退出、有偿使用、集中流转及抵押担保等关键环节做好顶层设计。二是广泛宣传、凝聚共识。通过召开座谈会等多种形式，让农户充分了解宅基地改革的政策背景、实施路径及显著成效，让农户充分认识到宅基地改革能够为乡村发展、农民增收带来实实在在的好处，凝聚起支持改革、参与改革的共识，为改革的全面推进打下坚实基础。三是抓“双值”提升、重改革效益。一手抓美丽颜值，一手抓经济价值。坂上徐自然村位于该乡中心地带，连接新集镇和老集镇，紧邻乡创业园，交通便利，区位优势明显。在“宅改”全面推进前期，付垅乡通盘考虑，因地制宜，将该村作为试点村，聘请专业设计团队进行村庄规划设计，按照“留、改、拆、建”思路，根据群众意愿，重点开发民宿旅游项目。经过持续打造，一个以现代旅游业为支撑的小康村已雏形初现。目前，已有9家企业与该村签订合作协议。通过企业认领租用、承办企业团建年会等活动，每年可增收约30万元，实现了村集体、原宅基地使用者、组级集体经济合作社多方共赢。

2.整合资源强保障。各试点村结合宅改同步开展乡村环境提升及基础设施建设，资金压力较大。在推进过程中，付垅乡一方面建立长效资金投入保障机制，整合人居环境整治、美丽乡村建设、乡村产业发展等各类项目资金，着力加大公共财政投入力度、加大涉农资金整合力度、加大社会资本参与力度；另一方面努力盘活土地资源，发挥好土地要素的支撑和保障作用，牢牢把好房地一体化发证的前提和关键环节，争取土地指标支持农村宅基地制度改革，进一步激活乡村发展“一池春水”的活力。

3.大胆创新作示范。一是率先完成“拆三房、建三园”整治任务。“十三五”期间，付垅乡大力开展农村人居环境整治行动，在全乡范围内拆除了348间危旧房，清理了1.5万余平方米集体闲置土地，开展了房地一体宅基地确权登记工作。目前，共核发证件3689本，为宅改试点奠定了坚实基础。二是重点探索宅基地改革“合作开发”模式。因地制宜打造了水车村坂上徐、一甲村刘家等一批示范点，探索“合作开发”模式，找到了适合本乡特色的闲置宅基地和闲置农房盘活利用路径。三是全面推广“村组牵头、理事会实施、群众参与监督”的管理模式。在全县率先推进水车村坂上徐、一甲村刘家、大山村朱家和殷山村王伯谦等4个自然村开展宅改试点，形成了“严格实行一户一宅、辖区村民不准随意乱抢乱占宅基地、建房要严格履行审批手续、凡审批建房宅基地一定要选择在规划区内、审批后的宅基地在一年内必须建设、批新宅基地后原宅基地归小组集体所有”等一系列村规民约并推广到各村，在全乡形成了“4+20”的试点格局。

二、工作成效

1.摸清了底数。按照“一村多点、一点一策、以点带面、分类推进”原则，2021年在全乡选取了第一批4个、第二批20个共计24个点开展农村宅基地制度改革试点。截至2021年底，第一批4个试点村全面摸排了共计153户、670人，其中一户一宅（不含附属用地）96户、面积12824平方米，一户多宅57户、面积4779平方米。房屋基础信息调查宗地210宗17603平方米，其中闲置农房15宗、面积1637.53平方米，闲置宅基地47宗、面积5451.87平方米，确定可拆除闲置房屋38宗、面积2280平方米，其余宗地为自住162宗、自营1宗、出租1宗、庭院205宗、附属房47宗等。第二批20个试点村已召开群众会，选举产生了理事会，目前已全面摸排共计700户，其中一户一宅557户，一户多宅143户。

2.盘活了资源。秉持适度放活宅基地和农房使用权的理念，释放农村闲置宅基地和农房的潜在价值，通过前期摸底调查，确定各试点村可拆除房屋面积。对于空闲房屋制定有偿使用管理办法，着力发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、电子商务等新产业新业态。结合自身实际打造坂上徐民宿村，探索采取“三强化、三入村”工作方法，实行一户多宅无偿退出、空闲房屋有偿使用。目前，该村共拆除不符合“一户一宅”房屋24栋，腾退宅基地面积7030平方米。

3.规范了监管。乡政府明确了农村宅基地审批和住房建设管理的责任主体，各村委会明确专人兼任宅基地协管员。做好试点村的村庄规划，并就预留宅基地在小组内有偿利用和流转作出详细规定，严格建房监管。借鉴一甲村饶林山自然村1978年以来的建房监管做法，组建了宅基地改革试点理事会，成立组级集体经济合作社，组织在外务工人员及时返乡召开全村会议，制定了宅基地改革实施方案、宅基地流转和退出暂行办法，充分发挥村民自治作用，对不符合一户一宅的宅基地一律无偿退出，由组级集体经济合作社统一经营和管理。

4.做好了结合。试点过程中，围绕“三个如何”（如何节约用地、如何盘活闲置资源、如何改出成效）做文章，结合非遗戏曲文化之乡、生态之乡、交通便利等乡域特色，采取“农户出房、村里出地、企业出资”的形式，探索利用闲置宅基地和旧房屋进行村企合作项目开发。强化项目整合，统筹宅基地改革与新农村建设、水土保持、户厕改革等工作相结合，改出美丽颜值。

5.健全了机制。每个试点村成立了工作专班，村小组成立了理事会。通过召开理事会和村民代表大会，目前第一批4个试点村均已确认了一户多宅退出制度、宅基地资格权认定办法、宅基地审批和住房建设管理办法等，并推广到第二批20个试点村。通过在乡、村两级召开宅基地改革动员会、推进会、专题培训会，本着以群众意愿为主导的原则，着力统一思想、形成共识，推进群众自愿参与宅改。

三、体会启示

开展农村宅基地制度改革是实施乡村振兴战略的重要抓手，也是农村宅基地制度发展的必然选择。宅基地制度改革是一项系统工程，涉及面广、问题复杂、矛盾突出。付垅乡在农村宅基地改革过程中坚持“四个一”的原则，在确保“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”的前提下，稳步推进改革工作。

1.选择一批合适村庄是基础。在推进农村宅基地制度改革试点工作背景下，选择试点样本村至关重要。要着重从群众积极性高、理事会成员执行能力强、闲置宅基地多、后续利用率高、人口和住房规模适度的村庄开始实施。付垅乡坂上徐改革试点村，位于乡政府驻地所在的水车村，毗邻付垅集镇，距离湖口均桥高速仅4公里，位置优越，交通便利，作为宅改试点优势明显。

2.完善一套村组规划是关键。在全面摸清试点村现状及发展需求的基础上，结合实际，聘请专业人员对试点村进行科学规划可以提高工作效率、提升工作质量、避免重复建设，为改革工作奠定前提和基础。

3.设立一个专项基金是重点。当前，推动农村宅基地制度改革试点工作需要破解的基本问题是“谁来投入、谁来受益”。因此，要加大资金投入，可以采取“政府+集体经济组织成员+其他市场主体”的模式，按各方协商出资比例设立农村宅基地改革试点基金，以解决前期资金投入难题。通过探索内部流转、闲置宅基地处置、合理补偿、有偿退出等市场运作方式使土地增值收益，获益后在基金效益中给予集体经济组织成员优先分红，提高农民参与改革的积极性。

4.建立一套长效机制是根本。要建立宅基地自愿退出、有偿使用和流转等相关机制，明确专人负责执行管理。坂上徐充分发挥村民自治作用，对不符合一户一宅的宅基地一律无偿退出，由组级集体经济合作社统一经营和管理，并积极推动该试点村与乡工业园园林古建企业、花卉苗木公司对接，与企业合作，将特色建筑产品进村展示、体验和展销。对利用改造后的农房，与园区企业合作，逐步打造员工疗养之家，因地制宜发展民宿旅游。

【来源：湖口县农业农村局】